1897年11月20日，德國公使海靖向清政府總理衙門提出六項要求：山東巡撫李秉衡應(yīng)革職，永不敘用；安主教在濟寧蓋教堂業(yè)已開工，中國應(yīng)許賠銀蓋造，并賜立匾額，須有保護教堂教士之意，所賠之銀應(yīng)交德國駐京大臣轉(zhuǎn)交收領(lǐng)；在山東德國教士被戧劫之案，所有盜犯自應(yīng)拿獲懲辦，如有紳士官員等在此案內(nèi)，應(yīng)格外加重辦理，教士所受之虧應(yīng)全行賠償，所賠之銀，亦交德國駐京大臣轉(zhuǎn)交；中國應(yīng)許特保嗣后永無此等事件；在山東省內(nèi)如有制造鐵路之事，中國先準德國商人承辦，如有鐵路就近開礦之事，亦應(yīng)先準德商承辦；德國國家辦結(jié)此案所費之銀，中國國家賠償?？偫硌瞄T首席大臣、恭親王奕?當即表示，同意就這些條件進行談判，前提是德國“必須先放棄占領(lǐng)中國領(lǐng)土”；而海靖則表示：“撤退是我唯一不能談判之點。”11月21日，德國首相上奏德皇，提出應(yīng)該讓艦隊繼續(xù)留在膠州灣，以監(jiān)視中國地方當局執(zhí)行中央政府命令，并于次日通知清政府駐柏林公使許景澄。在征得外交部和德皇同意后，23日，海靖向中國宣稱：“我們將保持占領(lǐng)區(qū)作為解決要求的擔(dān)保，且因鑒于中國政府的態(tài)度，必須估計一個較長的逗留，故將采取一切必要的措施?！?/span>

12月3日，總理衙門大臣張蔭桓和軍機大臣翁同龢向海靖表示，清政府準備接受德方要求，但同時提出：如果德國強行占領(lǐng)膠州灣，其他列強必將乘機仿效，這樣中國勢有滅亡危險。因此建議德國退出膠州灣，到華南地區(qū)另尋海港。該提議引起海靖興趣，12月7日，他在發(fā)給德國外交部的電報中說：“我覺得在膠州方面獲得特權(quán)的同時又能立刻獲得一個華南海港，這對我們似乎更為有利?！钡赖哪康木褪钦加心z州灣，所以沒有同意海靖提議。

12月16日，威廉皇帝派出由亨利親王率領(lǐng)的增援部隊抵華，進而借口“曹州地方又有驅(qū)逐教民殺害洋人之說”，正式提出租借膠州灣要求。12月29日，海靖向總理衙門提出“租地照會五條”，并于29日和30日連發(fā)三件照會，皆以教會受到破壞及教士人身財產(chǎn)安全受到威脅為借口，堅決要求中國政府將膠州灣南北兩岸直至陰島（紅島）的地方全部租借給德國。

1898年1月4日，海靖赴總理衙門與恭親王奕?會談，聲稱：“德顧邦交，不肯多占，好在系租地，將來仍還中國，此時不過暫時租用。中國如即允定，各國必說德國權(quán)利雖大，仍不敢任意多占，必與中國商妥方算租定，是仍顧兩國交情的意思。否則，兵船再到即可再占地方，更礙中國的事?！蓖瑫r加以威逼利誘：“一、如不允租，不但不退膠墨之兵，且應(yīng)盡兵力所至，任意侵占。二、愿租之后，可以不要中國賠費；否則，盡德兵力，索賠數(shù)百萬。三、此事未定，中國不能借用洋債，各銀行知此事未妥，亦不敢借?！?日，總理衙門就“租地照會五條”向海靖提出幾點修改意見，但基本沒得到認可。26日，艦長托爾柏爾命令“克萊菲爾特”和“達姆施塔特”兩艦將1155名步兵和303名炮兵運至青島。2月11日，托爾柏爾又以膠澳德軍司令身份接管由海軍上校施圖本勞赫指揮的占領(lǐng)軍，成為占領(lǐng)區(qū)的最高首腦。此后，德國談判態(tài)度更加強硬和蠻橫，清政府在外無援助、內(nèi)懼交兵的情勢下，被迫接受德國所有條件。

1898年3月6日，李鴻章、翁同龢與海靖在北京簽訂《膠澳租界條約》（又稱《德租膠澳專條》），7月17日在柏林交換批準。8～10月，清政府又先后與德國簽訂《膠澳租地合同》、《膠澳潮平合同》和《膠澳邊界合同》，作為履行中德《膠澳租界條約》的具體約章。租借地區(qū)域陸上從嶗山灣東半島東北角起，經(jīng)嶗山中部沿白沙河到女姑口，再往西包括陰島、紅石崖，再往南從黃島到薛家島，包括今市區(qū)全部及嶗山區(qū)、城陽區(qū)、膠州市、膠南市和黃島區(qū)的部分土地，即整個環(huán)膠州灣區(qū)域，稱膠澳租界（又稱膠澳，即膠州灣）。全部陸?？偯娣e1128.253平方公里。另外劃定膠州灣潮平周圍50公里為中立地帶，主權(quán)仍歸中國，但準德軍隨時來往。中德《膠澳租界條約》及其附件的簽訂，不僅使膠州灣區(qū)域成為完全意義上的德國殖民地，還實質(zhì)上使德國壟斷了山東的經(jīng)濟命脈和重要資源，將山東全省變成其勢力范圍。